Comment acheter une maison avec de petits droits de propriété aux enchères judiciaires ? Analyse complète des processus, des risques et des précautions
Ces dernières années, avec la réglementation en profondeur du marché immobilier, les petites maisons mises aux enchères par les tribunaux sont devenues le point de mire de certains acheteurs en raison de leurs prix bas. Cependant, les risques juridiques liés aux petites maisons et la complexité du processus de vente aux enchères dissuadent de nombreuses personnes. Cet article regroupe les discussions animées sur Internet au cours des 10 derniers jours pour vous donner un aperçu structuré des points clés pour l'achat de petites maisons immobilières mises aux enchères par les tribunaux.
1. État actuel du marché des enchères de petits logements (données de mai 2024)
| zone | Prix de départ moyen (yuan/㎡) | Taux de transactions | Gamme haut de gamme |
|---|---|---|---|
| Shenzhen, Guangdong | 8 200 | 43% | 15%-25% |
| Hangzhou, Zhejiang | 6 700 | 38% | 10%-18% |
| Nankin, Jiangsu | 5 900 | 31% | 8%-15% |
2. L'ensemble du processus de vente aux enchères judiciaires de maisons avec de petits droits de propriété
1.Étape d'acquisition d'informations: Obtenez des informations sur le logement via 7 plateformes majeures, dont le People's Court Litigation Asset Network et Taobao Judicial Auction. Environ 23 % des nouvelles inscriptions récentes de logements concernent de petits droits de propriété.
2.Étape d’examen des qualifications: Vous devez fournir une preuve de vos qualifications pour l'achat d'une maison (non requis dans certaines régions) et payer une caution (généralement 10 à 20 % de la valeur estimative).
3.Étape de prise de décision aux enchères: Il est recommandé d'effectuer une enquête sur place pour confirmer l'état actuel de la maison. Les données montrent que 62 % des échecs d’enchères sont dus au fait que les acheteurs n’ont pas inspecté physiquement la propriété.
3. Avertissement sur les risques fondamentaux
| Type de risque | probabilité d'occurrence | Contre-mesures |
|---|---|---|
| Impossible de demander un certificat de propriété | 87% | Vérifier les cas d'élimination historiques locaux |
| Les premiers résidents ont refusé de déménager | 45% | Faire une demande d'exécution auprès du tribunal |
| Litiges cachés liés aux dettes | 32% | Confier à un avocat la diligence raisonnable |
4. Nouvelles évolutions réglementaires en 2024
1. Certaines villes testent le « Système de notification spécial pour les enchères de maisons avec de petits droits de propriété », exigeant que les tribunaux indiquent clairement les restrictions aux droits de propriété dans l'annonce.
2. Guangzhou, Dongguan et d'autres localités ont établi une « liste blanche pour la cession des maisons avec de petits droits de propriété » et ouvert des prêts de fonds de prévoyance aux maisons éligibles.
3. La Cour populaire suprême a précisé qu'une fois la vente aux enchères terminée, l'acheteur ne pourra pas prétendre que le contrat est invalide en raison de la nature de la petite maison.
5. Conseils d'experts
1.évaluation des prix: Doit être inférieur à 50 % à 60 % du prix d’un logement commercial similaire. Des cas de transactions récents montrent que la fourchette raisonnable se situe entre 35 et 45 % du prix du marché.
2.Préparation du fonds: Vous devez préparer 30 à 50 % du prix total en espèces (vous ne pouvez pas demander de prêt hypothécaire) et le solde doit être payé dans les 5 jours.
3.Planification de l'utilisation: Il est recommandé de donner la priorité à la demande occupée par le propriétaire, et le cycle moyen de transfert d'investissement peut durer de 4 à 7 ans.
6. Référence de cas typique
| Cas | Superficie (㎡) | Prix de transaction | Résultats de l'élimination |
|---|---|---|---|
| Cas du district de Shenzhen Longgang | 89 | 1,42 million | Demande d'enregistrement de résidence réussie |
| Cas du district de Foshan Nanhai | 120 | 980 000 | Résistance rencontrée par le propriétaire d'origine |
Il convient de noter que récemment, il y a eu un grand nombre de retransmissions en direct de « saisies de maisons avec de petits droits de propriété » sur Douyin, Kuaishou et d'autres plateformes, mais les données réglementaires montrent que 68 % des annonces de logements promus contiennent de fausses informations. Il est recommandé aux acheteurs de maison d'obtenir des informations par les voies judiciaires formelles et de consulter une équipe juridique professionnelle si nécessaire.
En résumé, même si les ventes aux enchères judiciaires de petites maisons immobilières présentent un avantage en termes de prix, elles exigent que les acheteurs aient une plus grande tolérance au risque et une plus grande connaissance du droit. Dans l’environnement politique actuel, il est plus adapté à des groupes spécifiques disposant d’un enregistrement local des ménages, de besoins réels en matière de logement et de fonds suffisants pour y réfléchir.
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